Le abitazioni non occupate

Tra il 1946 e il 2001 le abitazioni sono quasi raddoppiate, dalle 10508 del 1945 alle attuali 20268 (l'incremento è stato pari al 92,88%). Nello stesso periodo, e precisamente tra il 1951 e il 2001, la popolazione dei tredici comuni considerati ha subito un calo del 10%, passando da 46064 a 41288 residenti.(_1) Se ne può dedurre che l'imponente crescita del patrimonio edilizio abbia riguardato soprattutto le abitazioni non occupate, in particolare le seconde case e quelle destinate all'affitto stagionale.
In effetti, le variazioni percentuali del numero delle abitazioni disponibili registrate per il periodo 1961-1991 sono impressionanti. Rispetto al dato complessivo (264%), spiccano gli incrementi di Tramonti (562%), Maiori (454%) e Conca dei Marini (349%). Le variazioni più contenute hanno avuto luogo a Furore (appena il 7%), Praiano (121%), Vietri (138%) e Scala (153%) (tabella 1.8).
Nel 2001, le abitazioni "vuote" (secondo la terminologia adottata dall'Istat) erano 5611, il 28% del totale (tabella 1.01). Nello stesso anno, le 20506 stanze in abitazioni non occupate da persone residenti corrispondevano al 27% (tabella 1.04).
Dall'analisi condotta a livello comunale emerge una situazione piuttosto diversificata. La quota maggiore di abitazioni non occupate si ritrova a Conca dei Marini (53%). Seguono Atrani (40%), Tramonti (37%), Ravello (36%), Maiori (34%), Scala (32%) e Cetara (29%). A Praiano le abitazioni vuote rappresentano il 26% del totale, a Minori e Furore il 23%. Il valore, relativamente basso, di Positano ed Amalfi (22%) trova riscontro nell'assenza di alloggi privati in affitto._2 Il dato più basso è comunque quello relativo a Vietri sul Mare, appena il 14% (tabella 1.01 e grafico 1.01).
Con riferimento alle condizioni abitative della popolazione residente, si può osservare come la situazione più svantaggiata sia proprio quella di Tramonti, dove a fronte di un 37% di abitazioni non occupate da residenti il numero delle famiglie eccede quello delle abitazioni occupate di 41 unità (3% delle famiglie). Lievi carenze abitative emergono anche nei casi di Praiano (16 famiglie, il 2% del totale) e Positano (19 famiglie, l'1,3%)._3
Passando alla distribuzione territoriale delle abitazioni non occupate, esse appaiono concentrate a Maiori (1104, il 20% del totale), Tramonti (769, il 14%), Amalfi (554, il 10%), Ravello (520, il 9%), Vietri sul Mare (453, l'8%) e Positano (411, il 7%) (tabella 1.06 e grafico 1.05). Anche se non nello stesso ordine, si tratta degli stessi comuni che riuniscono le maggiori quote di abitazioni: rispettivamente il 16, 10, 12, 7, 16 e 9% (tabella 1.02 e grafico 1.02). È però importante rilevare che, con l'eccezione di Tramonti, si tratta dei principali centri turistici della Costa d'Amalfi. In particolare, Maiori e Ravello riuniscono il 92% degli alloggi privati in affitto (rispettivamente il 69 e il 23%), seguite a grande distanza da Conca dei Marini (5%).
La concentrazione nelle località turisticamente più sviluppate lascia intuire che le abitazioni censite come vuote o non occupate siano per lo più alloggi in affitto o seconde case. In effetti, questo è quanto emerge dai dati Istat relativi al motivo della non occupazione. In attesa del rilascio dei dati del Censimento 2001, qualche indicazione si può trarre da quelli del 1991._4 A quella data, il 65% delle abitazioni non occupate risultava essere utilizzata per vacanza. Particolarmente alti erano i valori rilevati per Maiori (78%), Furore (72%), Atrani e Ravello (70%) ed Amalfi (68%). Il 13% risultava disponibile per l'affitto, con valori di tre o quattro punti superiori alla media ad Atrani, Cetara, Conca dei Marini, Furore e Maiori e addirittura un 45% a Praiano. L'81% non era disponibile né per la vendita, né per l'affitto, e queste sono con ogni probabilità le seconde case utilizzate dai proprietari: esse rappresentavano il 92% del totale a Tramonti, il 91% a Minori, l'89% ad Amalfi, l'88% a Scala, l'82% a Cetara e Ravello.
Sempre nel 1991, piuttosto alta era anche la percentuale delle abitazioni non utilizzate. Nel complesso esse ammontavano al 23% del totale (1350 abitazioni), ma quote più alte si avevano soprattutto a Minori (42%, ossia 170 abitazioni), Scala (49 abitazioni, pari al 35%), Vietri sul Mare (34%, 222), Conca dei Marini (31%, 54) e Cetara (30%, 64) (tabella 1.07 e tabella 1.07a). Come già rilevato nel Piano socio-economico della Comunità Montana Costiera Amalfitana, le abitazioni non utilizzate rappresentano un vasto patrimonio che sarebbe opportuno recuperare (nel caso di edifici abbandonati) e valorizzare, soprattutto alla luce della saturazione edilizia e dei divieti imposti alle nuove costruzioni. Chiaramente questo richiederebbe un censimento delle strutture finalizzato alla loro precisa localizzazione e all'analisi del loro stato di conservazione: è comunque logico ipotizzare che esse si trovino soprattutto nelle aree interne e nelle zone marginali, fatto che ne rende la valorizzazione una preziosa opportunità di rivitalizzazione e recupero ambientale di porzioni di territorio tuttora preda del degrado e dell'abbandono.
Alla luce dell'analisi svolta, è possibile fare qualche osservazione sui fattori che concorrono a spiegare la presenza di tante abitazioni non occupate da residenti. Si è già accennato al ruolo preminente della funzione turistico-residenziale: è comunque utile sottolineare come le abitazioni non occupate rappresentino quote significative del patrimonio edilizio anche in comuni - soprattutto collinari - che solitamente si ritengono ai margini dello sviluppo turistico (Tramonti, Scala e anche Furore). Evidentemente, il fenomeno delle seconde case non coinvolge solo la fascia costiera, ma anche le aree interne: le ragioni si possono rintracciare nei prezzi più bassi e nella vicinanza al mare, forse anche nella minore congestione. Tutto questo non fa che confermare la possibilità e l'opportunità di una valorizzazione del territorio e del suo patrimonio diffuso, soprattutto tramite il rinnovamento dell'offerta turistica e la redistribuzione territoriale delle attrattive.
D'altra parte, la consistenza e la distribuzione delle abitazioni non occupate rappresentano uno dei segnali più evidenti ed allarmanti della territorializzazione turistica: il turismo si è rivelato uno dei principali fattori alla base dell'espansione edilizia, manifestando la frequente tendenza a considerare il territorio una sorta di sfondo amorfo e strumentale, che trova la propria ragione di utilizzo nella necessità della fruizione dei pochi, principali siti di attrazione. Paradossalmente, sembra che gli impatti territoriali più preoccupanti riescano a raggiungere anche le aree dove, al contrario, i benefici economici ed occupazionali del turismo non arrivano.
Infine, non si può non rilevare il ruolo giocato dal calo demografico nell'incremento delle abitazioni non occupate. Non a caso i tre comuni che registrano le più alte percentuali di non occupazione sul totale delle abitazioni (Conca dei Marini, Atrani e Tramonti) hanno subito nel periodo 1951-2001 perdite di popolazione pari rispettivamente all'8%, 23% e 37%. È anche probabile che proprio la disponibilità di abitazioni abbia contribuito a richiamare gli investimenti immobiliari finalizzati alla fruizione turistica.
Inoltre, tra i sette comuni che hanno registrato un calo demografico negli ultimi cinquant'anni, ben sei (Atrani, Cetara, Conca dei Marini, Scala, Tramonti e Vietri sul Mare) presentavano nel 1991 quote di abitazioni non utilizzate superiori alla media: l'unica eccezione è quella di Amalfi, probabimente spiegabile con la forte domanda sul mercato immobiliare.
Ulteriori conferme si possono trarre dall'analisi diacronica. Nonostante il costante aumento numerico, tra il 1961 e il 1991 la quota di abitazioni occupate è diminuita in tutta l'area considerata di 16 punti percentuali (dall'86% al 70%), con un forte calo tra il 1961 e il 1971 (9 punti).
A scala comunale le variazioni più ampie hanno avuto luogo a Tramonti (31 punti: in realtà, pur in presenza di un calo numerico, la quota di abitazioni occupate è lievemente aumentata negli anni Sessanta per diminuire di ben 27 punti nel decennio successivo), Maiori (27 punti: nel corso degli anni Sessanta il calo è stato di ben 30 punti, ma tre sono stati recuperati già nel decennio successivo), Conca dei Marini (23 punti, di cui 13 persi negli anni Sessanta), Atrani (22 punti, con veri e propri crolli negli anni Sessanta e Ottanta) e Ravello (19 punti, ma in questo caso il calo più forte è avvenuto negli anni Settanta); quelle più contenute a Praiano (4 punti, ma è bene tenere presente che gli anni Sessanta e Settanta hanno registrato un incremento, e che la diminuzione avvenuta negli anni Ottanta è stata di 14 punti), Vietri sul Mare (9 punti, con una lieve ripresa negli anni Settanta) e Scala (10 punti, con un andamento fortemente altalenante: aumento negli anni Sessanta, calo di 19 punti nel decennio successivo, ripresa negli anni Ottanta). L'unico comune in controtendenza rispetto al dato generale è Furore, dove la quota di abitazioni occupate è aumentata passando dal 67% all'81%, con un lieve calo negli anni Settanta e una decisa crescita negli anni Ottanta (tabella 1.08).
Non sempre le variazioni in termini percentuali rispecchiano quelle in valore assoluto. Si ritiene comunque che proprio la quota di abitazioni occupate sia un dato particolarmente significativo, in quanto rivelatore delle modalità e delle ragioni prevalenti di utilizzo del patrimonio edilizio esistente. In primo luogo, il dato subisce i più forti cali in corrispondenza delle fasi di maggiore crescita turistica: questo è evidente soprattutto nel caso di Maiori, dove negli anni Sessanta la quota di abitazioni occupate è sensibilmente diminuita pur in presenza di una sostanziale stabilità demografica. In altri casi, sembra sussistere una correlazione piuttosto precisa tra la variazione della quota di abitazioni occupate e l'andamento demografico: esemplare è il caso di Tramonti, che proprio negli anni Settanta ha subito un drastico calo della popolazione residente. D'altro canto, Furore ha conosciuto il maggiore incremento demografico esattamente negli anni Ottanta. Tale correlazione va comunque considerata con una certa cautela: oltre al numero di residenti è infatti necessario tenere presente la trasformazione delle strutture familiari intervenuta nel corso degli ultimi decenni, a seguito della quale le famiglie sono divenute più piccole e numerose.
In conclusione, si può affermare che l'aumento percentuale delle abitazioni non occupate dai residenti derivi dagli effetti congiunti del declino demografico e della crescita turistica. In tale contesto, esiste il rischio di un progressivo indebolimento e oscuramento delle logiche insediative e territoriali locali a fronte di una presenza sempre più consistente e pervasiva della funzione turistico-residenziale, con tutto ciò che la colonizzazione e la strumentalizzazione turistiche possono comportare in termini di trasformazione dei significati e dei valori attribuiti allo spazio abitato e al patrimonio.

1_I dati citati sono quelli dei Censimenti svolti dall'Istat. Per l'analisi delle dinamiche demografiche si rimanda al paragrafo riguardante "La componente antropica", cui sono allegate le tabelle e i relativi grafici.
2_Per l'analisi dell'offerta ricettiva si rimanda al paragrafo riguardante "il turismo".
3_Per l'analisi specifica si rimanda al paragrafo su "La componente antropica".
4_Il ricorso a dati ufficiali anteriori al 2001 implica che, al momento in cui è stata svolta questa ricerca (conclusa nel marzo 2005), i dati dell'ultimo censimento non erano ancora stati rilasciati dall'Istat.