Distribuzione e crescita del patrimonio edilizio

La quota di territorio che non costituisce superficie agraria (ossia il 47% della superficie totale) include, oltre all'incolto, la superficie urbanizzata comprensiva delle infrastrutture e del patrimonio edilizio.
Secondo i dati dell'ultimo Censimento, nell'area oggetto di indagine le abitazioni sono complessivamente 20287. Disaggregando il dato, è facile notare come la loro distribuzione territoriale non sempre rifletta l'effettiva estensione dei comuni: ad Amalfi, Atrani, Conca dei Marini, Minori, Positano, Praiano e Vietri sul Mare spettano quote di abitazioni decisamente superiori a quelle della superficie comunale, con differenze di quattro punti percentuali per Minori, di cinque per Amalfi e Positano e di più di sei per Vietri. D'altro canto, la quota di abitazioni è inferiore alla percentuale di territorio occupato nei casi di Maiori (poco più di un punto percentuale), Ravello (due punti), Scala (dieci punti percentuali) e soprattutto Tramonti (addirittura sedici) (tabella 1.02 e grafico 1.02).
Evidentemente, questi dati non fanno che integrare e confermare quanto già emerso dalla ripartizione della superficie agraria e della SAU, ossia la netta differenziazione tra una fascia costiera più intensamente urbanizzata e l'interno costituito da comuni più ampi e dalla marcata fisionomia agricola. Con la parziale eccezione di Vietri sul Mare, la cui espansione edilizia è certamente riconducibile anche alla vicinanza di Salerno, i comuni a maggiore densità edilizia sono anche i principali centri turistici: la questione verrà approfondita, ma per il momento sembra utile rilevare i primi indizi del ruolo svolto dalla crescita turistica nell'orientare i recenti processi di territorializzazione.
La tabella 1.03 e la tabella 1.03a consentono di ricostruire e di collocare cronologicamente le fasi dell'espansione edilizia che ha interessato la Costa d'Amalfi nel corso del XX secolo. Considerando il dato complessivo, ben il 38% delle attuali 20268 abitazioni (ossia 7732) è stato costruito prima del 1919: una prima osservazione riguarda perciò l'esistenza di un ampio patrimonio di edifici che si possono definire antichi.
Tuttavia, è anche vero che più della metà delle abitazioni è riconducibile all'espansione edilizia più o meno recente: ai periodi 1919-1945 e 1946-1961 risalgono rispettivamente 2776 e 2683 abitazioni, pari al 14 e al 13% del totale. In assenza di strumenti di pianificazione e governo del territorio, gli anni Sessanta hanno segnato un'impennata della crescita (3431 nuove abitazioni, il 17%), che ha però subito un rallentamento già nel decennio successivo (2002, pari al 10% del totale): al 1974 risale infatti il primo tentativo di limitazione dell'espansione nell'area costiera (Legge regionale n°17). In realtà, il fervore edilizio è proseguito sotto il marchio dell'abusivismo aggressivo e diffuso almeno fino all'entrata in vigore del Piano Urbanistico Territoriale, approvato dalla Regione per l'intera Area Sorrentino-Amalfitana solo nel 1987. E infatti, dopo il 1974 la crescita è continuata non solo a Ravello, Scala e Tramonti, ma anche nei comuni costieri interessati dalla legge regionale, con incrementi significativi a Conca dei Marini, Furore, Maiori, Positano e soprattutto Praiano. Complessivamente, negli anni Ottanta è stato costruito il 6% delle abitazioni (ossia 1301). Agli anni Novanta, quindi al periodo successivo all'entrata in vigore del PUT, risalgono invece 343 nuove abitazioni, pari al 2% del totale.
Se fino agli anni Cinquanta l'espansione del tessuto edilizio è prevalentemente riconducibile ad esigenze di miglioramento delle condizioni abitative della popolazione residente, dagli anni Sessanta in poi la crescita è stata piuttosto motivata dalle logiche del mercato immobiliare, delle seconde case come degli affitti stagionali. Le aree maggiormente coinvolte dalla cementificazione sono quelle costiere sviluppatesi a seguito del boom del turismo balneare estivo: eppure, gli investimenti immobiliari sono stati rivolti anche alle aree interne, attratti soprattutto dal basso costo dei terreni. Tra il 1962 e il 2001, la variazione percentuale del numero delle abitazioni è stata consistente soprattutto a Maiori (123%) e Furore (129%). Seguono Praiano e Ravello (rispettivamente 83% e 80%), Tramonti (57%), Scala e Minori (56%), Positano (49%) e Cetara (39%). Ad Amalfi, Conca dei Marini e Vietri la crescita è stata circa del 30%, mentre irrisoria è la variazione registrata ad Atrani (3%) (tabella 1.03).
Ricca di spunti di interesse risulta l'analisi condotta a livello comunale: i tredici comuni della Costa d'Amalfi hanno infatti conosciuto una crescita edilizia differenziata e sfasata nel tempo, che contribuisce a spiegare l'attuale fisionomia dei centri rivelando qualcosa delle logiche e delle esigenze alla base dell'espansione.
Atrani deve il suo aspetto di antico borgo marinaro essenzialmente all'esiguità dello spazio disponibile. Il borgo aveva raggiunto la massima espansione possibile già agli inizi del Novecento, e l'antico tessuto edilizio è oggi pressochè intatto: la quasi totalità delle abitazioni (553, pari al 97%) è stata infatti costruita prima del 1919.
Il patrimonio edilizio anteriore al 1919 è presente in misura piuttosto rilevante anche a Cetara (688 abitazioni, pari al 64%), Amalfi (1452, il 59% del totale), Minori (655, il 45%) e Vietri sul Mare (ben 1483, il 44% del patrimonio abitativo). A Cetara l'espansione edilizia è stata intensa soprattutto negli anni Sessanta e Ottanta; Amalfi ha conosciuto una crescita meno discontinua, con un picco negli anni Sessanta e un successivo drastico rallentamento; la crescita di Minori è stata piuttosto intensa fino alla fine degli anni Cinquanta, si è rivelata un vero e proprio boom nel decennio successivo e ha poi rallentato, ma senza arrestarsi; Vietri ha conosciuto un andamento analogo a quello di Minori, anche se il picco risulta anticipato di un decennio.
Sul fronte opposto, esistono comuni dove la quota di edifici "antichi" è sensibilmente inferiore alla media. Pur essendo 588, più numerose di quelle di Atrani, a Tramonti le abitazioni costruite prima del 1919 rappresentano solo il 28% del totale; per ragioni analoghe (sono tra i comuni più grandi e popolosi) le 688 abitazioni di Maiori rappresentano appena il 21% del patrimonio edilizio. Le abitazioni anteriori al 1919 sono 218 (il 23%) a Praiano, 243 (il 17%) a Ravello, appena 24 (5%) a Furore. Evidentemente, sono queste le località dove il tessuto edilizio e la tradizionale struttura insediativa hanno subito le più ingenti ed evidenti trasformazioni, a seguito di uno sviluppo più recente e frettoloso.
I dati relativi alle fasi recenti (quelle che coincidono con l'affermazione turistica della Costiera) sembrano dimostrare il ruolo della crescita turistica nell'alimentare l'espansione edilizia di Praiano e Ravello. A Praiano gli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta hanno visto la costruzione rispettivamente del 19, 15 e 21% delle abitazioni (in tutto, 535 su un totale di 965): la crescita è poi proseguita, con l'8% del patrimonio abitativo costruito ancora negli anni Ottanta. Andamento simile ha seguito Ravello, che dopo il boom del periodo 1919-1945 ha mantenuto ritmi di crescita sostenuta fino a tutti gli anni Novanta (con 834 abitazioni costruite tra il 1946 e il 1991 su un totale di 1452): dopo il 1991 sono state costruite altre 58 abitazioni.
Caso a parte è quello di Maiori, dove il 41% delle abitazioni (ben 1310) risale al decennio 1962-1971. Il dato, impressionante, è riconducibile alla ricostruzione seguita alla disastrosa alluvione del 1954: poiché tuttavia la necessaria opera di ricostruzione dell'abitato ha coinciso con il boom del turismo balneare, la nuova edilizia ha finito per assumere le forme dei casermoni allineati alle spalle della spiaggia, rispondendo alle logiche della speculazione orientata a fornire alloggi in affitto e seconde case più che alle oggettive esigenze abitative della popolazione.
Diverse le storie di Furore e ancor più di Tramonti, rimaste ai margini dello sviluppo turistico ma notevolmente cresciute a partire dal secondo dopoguerra, pur conservando fisionomie e strutture economico-produttive tuttora essenzialmente agricole. Nonostante un temporaneo rallentamento negli anni Settanta, Furore ha seguito un ritmo costante di crescita già a partire dal periodo 1919-1945, con circa 90 nuove abitazioni per decennio (approssimativamente pari al 20% del totale): l'espansione sembra comunque essersi arrestata negli anni Novanta. L'espansione di Tramonti può essere invece suddivisa in tre fasi: il primo boom degli anni 1919-1961 (747 abitazioni), la crescita meno impetuosa degli anni Sessanta e Settanta (498) e l'ulteriore rallentamento degli ultimi vent'anni, quando sono state costruite 260 nuove abitazioni.
A Conca dei Marini, più di un terzo delle abitazioni (211 su un totale di 606) risalgono agli anni 1919-1945. La crescita è proseguita negli anni Cinquanta e ancor più negli anni Sessanta e Settanta, per esaurirsi già nel decennio successivo. Complice l'antica e consolidata funzione turistico-residenziale, Positano ha continuato ad espandere il proprio patrimonio edilizio in ognuno dei periodi considerati, con 334 abitazioni costruite tra il 1919 e il 1945 e 713 tra il 1946 e il 1981. Sebbene rallentata, la crescita è proseguita ancora negli anni Ottanta (113 abitazioni) e Novanta (34). Infine, Scala appare tuttora un centro in espansione: in controtendenza rispetto a quanto avvenuto negli altri comuni, il ritmo delle costruzioni è accelerato proprio negli anni Ottanta, quando sono state costruite 102 delle 753 abitazioni attuali (14%) (grafico 1.03).
È interessante notare come proprio i comuni collinari di Ravello, Scala e soprattutto Tramonti abbiano registrato la maggiore crescita edilizia negli anni successivi al 1991, quando negli altri centri della Costa d'Amalfi le costruzioni hanno subito una battuta d'arresto. Le ragioni possono essere rintracciate - oltre che nel regime vincolistico, peraltro come si è visto non del tutto efficace - nella maggiore disponibilità di spazio a fronte della saturazione della zona costiera e nel minore costo dei terreni. Sembra comunque che anche le dinamiche territoriali introducano un discrimine tra le due aree - quella costiera e quella interna - anticipando quei segnali di uno sfasamento temporale delle fasi di sviluppo che nel bene e nel male trovano riscontro nell'analisi socio-economica, e segnalando una tendenza (o quantomeno un anelito, in questo caso nemmeno auspicabile) al riequilibro territoriale.
Passando alle 74509 stanze delle abitazioni in edifici ad uso abitativo censite nel 2001, la loro distribuzione per epoca di costruzione ricalca sostanzialmente quella delle abitazioni. Questo è indicativo di un'attività edilizia imperniata sulla costruzione di nuove abitazioni piuttosto che sull'ampliamento di quelle già esistenti. Con riferimento ai periodi successivi al 1919, scarti superiori ai due punti percentuali si hanno per Cetara negli anni 1962-1971 (13% delle abitazioni, 16% delle stanze) e 1982-1991 (10% delle abitazioni, 13% delle stanze); per Maiori negli anni Sessanta (41% delle abitazioni, 44% delle stanze); per Minori negli anni Sessanta e Ottanta (in entrambi i casi la quota di stanze costruita supera di due punti percentuali quella delle abitazioni) (tabella 1.05, tabella 1.05a e grafico 1.04).